A locação de imóveis é uma das modalidades contratuais mais comuns no Brasil, tanto para fins residenciais quanto comerciais. No entanto, como em qualquer relação obrigacional, o inadimplemento do locatário especialmente a falta de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios é uma realidade que pode gerar graves prejuízos ao locador.
Para lidar com essa situação, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê mecanismos específicos, sendo a ação de despejo por falta de pagamento o principal instrumento jurídico à disposição do locador.
Este procedimento, embora tenha previsão legal clara, envolve aspectos processuais relevantes e exige atenção a prazos, requisitos e direitos das partes, de modo a assegurar a efetividade da medida e a observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa.
1. Fundamentação Legal
A ação de despejo por falta de pagamento encontra respaldo principalmente nos artigos 9º, III, e 59 a 66 da Lei do Inquilinato.
O artigo 9º dispõe que a locação poderá ser desfeita:
“Por falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”
Já o artigo 59 estabelece as hipóteses e condições para concessão de liminar de desocupação, mesmo antes do trânsito em julgado da sentença.
2. Natureza da Ação de Despejo
A ação de despejo é de natureza pessoal, pois visa retomar a posse indireta do bem em virtude do inadimplemento contratual, e não discutir a propriedade.
Embora o objetivo principal seja a restituição do imóvel, é comum cumular pedidos de cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, conforme permite o artigo 62 da Lei do Inquilinato.
3. Procedimento Judicial Passo a Passo da Ação de Despejo
3.1. Propositura da Ação
O locador, assistido por advogado, deve apresentar petição inicial instruída com: Contrato de locação; planilha detalhada da dívida; comprovantes de propriedade ou posse legítima; notificações extrajudiciais enviadas ao locatário (quando houver).
3.2. Pedido de Liminar
O artigo 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato permite que, nas ações de despejo por falta de pagamento sem garantia locatícia (ou com garantia extinta), o juiz conceda liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência de justificação. Se houver garantia válida, como fiança ou caução, a liminar não se aplica de imediato, salvo outras hipóteses legais.
3.3. Citação do Locatário
O locatário será citado para, no prazo de 15 dias, desocupar o imóvel ou apresentar defesa.
Nesse período, a lei prevê a possibilidade de purgação da mora, isto é, o pagamento integral do débito, acrescido de multas, juros, custas e honorários, hipótese em que o contrato é mantido.
3.4. Contestação
Na defesa, o locatário pode alegar: Quitação da dívida; nulidade do contrato; exceção de incompetência; compensação ou revisão de valores; irregularidades processuais.
3.5. Sentença
Se reconhecido o inadimplemento, o juiz decretará o despejo, fixando prazo para desocupação voluntária (geralmente 30 dias, ou 15 dias nas hipóteses de liminar).
Caso o locatário não cumpra voluntariamente, será expedido mandado de despejo com auxílio de oficial de justiça.
4. Purgação da Mora
A purgação da mora é direito do locatário previsto no artigo 62, II, da Lei do Inquilinato, permitindo que ele, ao quitar integralmente a dívida, evite a rescisão contratual.
No entanto, a lei limita esse benefício: só é possível utilizá-lo uma vez a cada 24 meses de vigência contratual.
O pagamento deve incluir: os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; os juros de mora; as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa
5. Cumulação de Pedidos
O artigo 62, I, da Lei do Inquilinato autoriza a cumulação do pedido de despejo com o de cobrança dos aluguéis vencidos e vincendos, evitando que o locador precise ajuizar duas ações distintas.
Essa cumulação é prática comum e eficiente, pois concentra a discussão em um único processo, economizando tempo e custos.
6. Garantias Locatícias e Impacto na Ação
O contrato de locação pode ser garantido por:
Caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis);
Fiança;
Seguro de fiança locatícia; e
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A existência de garantia influencia diretamente na possibilidade de concessão de liminar.
Por exemplo: com fiança vigente, não se aplica a desocupação liminar imediata, sendo necessário aguardar a sentença.
7. Despejo em Locação Comercial
No caso de locação comercial, o despejo por falta de pagamento segue o mesmo rito, mas pode envolver consequências econômicas mais graves para o locatário, como perda de clientela e do ponto comercial.
Ainda assim, a lei não faz distinção quanto ao direito do locador de reaver o imóvel, desde que demonstrado o inadimplemento.
8. Execução da Desocupação
Se o locatário não cumprir voluntariamente a ordem de despejo, o oficial de justiça poderá remover bens e entregar a posse ao locador.
Em alguns casos, pode haver necessidade de reforço policial, a ser autorizado pelo juiz.
9. Custos e Honorários
Na sentença que julga procedente a ação, o locatário é condenado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, usualmente fixados entre 10% e 20% do valor da causa ou da condenação, conforme o artigo 85 do CPC.
10. Boas Práticas e Orientações ao Locador
Sempre formalizar o contrato por escrito e registrá-lo; manter recibos e comprovantes de todos os pagamentos; diante do inadimplemento, enviar notificação extrajudicial antes de ingressar com a ação; avaliar com advogado a viabilidade de liminar e a cumulação de pedidos.
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é instrumento eficaz para proteger o direito do locador e assegurar a retomada do imóvel em caso de inadimplemento.
O procedimento é célere em comparação a outros ritos, especialmente nas hipóteses que permitem a concessão de liminar, mas exige rigor no cumprimento dos requisitos legais.
O equilíbrio entre o direito de propriedade e a proteção da moradia ou do ponto comercial deve ser observado, cabendo ao Judiciário ponderar cada situação concreta.
Assim, tanto locadores quanto locatários devem compreender seus direitos e deveres para prevenir litígios e, quando inevitável, conduzir o processo de forma estratégica e fundamentada.
